Kredyt hipoteczny dał mi szansę uzyskania niezależności finansowej dzięki zrównoważonemu gospodarowaniu inwestycjami i posiadanymi nieruchomościami.
Firma neweter poprosiła mnie o podzielenie się moim doświadczeniem w zakresie inwestowania w mieszkania pod wynajem ze szczególnym uwzględnieniem budownictwa prefabrykowanego i preferencji klienta. Moje doświadczenie to 13 lat rozwijania branży prefab oraz prawie 30 lat inwestowania w nieruchomości.
W kolejnych artykułach zamieszczanych na stronie neweter.com będę się dzielił moimi doświadczeniami i spostrzeżeniami dla inwestorów.
Życzę udanej lektury i może nawet inspiracji.
3 podstawowe pytania do siebie samego – Inwestowanie w najem mieszkań okiem inwestora.
W pierwszym artykule skupię się na kwestii czy warto inwestować w nieruchomości pod wynajem.
Odpowiedź wydaje się być oczywista bo można sprowadzić to pytanie czy warto być niezależnym finansowo.
Niemniej, należy zapytać o drugą stronę medalu, ja sprowadzę pytania do 3 podstawowych.
– Czy mam wolne środki, np. 1 mln lub 0,5 mln lub dochody pozwalające zaciągnąć kredyt hipoteczny?
– Czy znam się na rynku nieruchomości?
– Czy chcę inwestować długoterminowo?
Jeśli odpowiedź brzmi TAK na przynajmniej część zadanych pytań to możemy przejść do szczegółów.
- Czy mam wolne środki?
W moim przypadku odpowiedź była prosta, pierwsze mieszkanie wyremontowałem w wieku 23 lat, a pierwszy dom wybudowałem w wieku 25 lat angażując całą rodzinę, wszystkie wolne środki i zarwane noce. Oczywiście posiłkowałem się kredytem hipotecznym. Jak tylko poczułem, że sytuacja na runku nieruchomości jest dobra bez sentymentu sprzedałem dom inwestując dalej wolne środki.
Na te i kolejne inwestycje wielokrotnie zaciągałem kredyt hipoteczny, który później szybko spłacałem z wolnych środków.
Na pytanie czy mam wolne środki odpowiedź jest prosta, banki są od tego by zabezpieczyć finansowanie inwestycji a najtańszą formą kredytu jest hipoteczny. Ktoś mógłby powiedzieć, że to było dawno temu, gdy kredyt hipoteczny był tani. Nic bardziej błędnego, pierwszy kredyt hipoteczny wziąłem w trakcie pierwszej bańki frankowej i bardzo szybko go spłaciłem, na całe szczęście. Oczywiście wolne środki inwestowałem w uzupełnienie kapitału, nie kupowałem nowych aut, nie czerpałem z życia nocnego itp. Innymi słowy w naszej rodzinie wiedzieliśmy, że najtrudniejszy jest początek i trzeba zacisnąć pasa.
Dzisiaj kupując kolejne mieszkania lub budując kolejny budynek zawsze korzystam z kredytu hipotecznego, dlaczego? Powody są dwa, pierwszy to bezpieczeństwo transakcji, banki dbają o swoje pieniądze więc niezależnie od nas prześwietlają inwestycję. Przyznam, że kupując „dziurę w ziemi” zdarzało mi się spłacać kredyt przed finalizacją notarialną zakupu nieruchomości, ale zawsze kolejne transze developerowi płacił bank.
Budując cały budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem sytuacja robi się bardziej skomplikowana, niemniej daje nowe możliwości. Czas realizacji inwestycji jest naszym największym wrogiem, wszelkie opóźnienia są policzalnym kosztem.
Przyjmijmy do wyliczeń nieduży, np. 5 mieszkaniowy budynek w średnim mieście z dobrą lokalizacją. Załóżmy, że chcemy uzyskać PUM na poziomie 200m2. Realnie możemy miesięcznie z takiej powierzchni osiągnąć około 10-12 000 zł przychodu z najmu w mieście średniej zamożności, dla uproszczenia wyliczeń przyjmując podatek 10% uzyskujemy dochód 9 000 do 11 000 zł.
Powiedzenie, że nieodebrana inwestycja jest tylko kosztem jest w tym przypadku dokładnie policzalna i wynosi 9 000 zł do 12 000/miesiąc.
Mi osobiście zdarzyło się ponad roczne opóźnienie w oddaniu znacznie większej inwestycji ponieważ pogoda nie sprzyjała, wykonawca miał problemy, ceny rosły … każdy inwestor zna te historie oraz może zadać sobie pytanie, co zrobiłby inaczej.
W naszych rozważaniach łatwo policzyć, że 1 rok bez najmu to strata 108 000 do 132 000 zł czyli połowa kolejnej kawalerki, którą można kupić za te pieniądze w rozważanym mieście …
Sprawdzony bank wyspecjalizowany w kredytach hipotecznych oraz dobry i sprawdzony producent domów prefabrykowanych pozwolą nam szybciej zwiększać wynajmowane m2.
Prefabrykacja budynków sfinansowana dobrym kredytem bankowym ze względów opisanych powyżej jawi się najlepszym rozwiązaniem, ale o szczegółach napiszę w kolejnych artykułach. Jeśli dobrze policzymy inwestycję okaże się, że czas to pieniądz w znaczeniu dosłownym. W naszym przypadku kredyt hipoteczny połączony z prefabrykacją da nam ponad 100 000 zł, które możemy przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu.
- Czy znam się na rynku nieruchomości?
Czy ja się znam na rynku najmu, dzisiaj znam się chyba lepiej niż 30 lat temu, ale czy znałem się na początku? W wieku 25 lat raczej nie znałem się do końca na inwestowaniu w nieruchomości, a zwłaszcza w nieruchomości przeznaczone pod wynajem. Nie miałem też dostępu do literatury pomagającej inwestować, której teraz jest sporo i muszę przyznać, że wiele tez, które przeczytałem w ostatnich latach są trafione w punkt i wynikają z dużego doświadczenia autora.
Jeśli mówimy o inwestowaniu najważniejsze jest zainwestować jak najmniej w stosunku do przychodów, ale czy na pewno tylko o to chodzi?
Często czytam, czy słyszę, iż należy uwzględnić, że mieszkanie będzie pustostanem przez jakiś okres w roku. Mi się nie zdarzyło by mieszkanie stało puste choćby jeden tydzień, a dlaczego moim zdaniem tak jest, napiszę w kolejnym artykule.
Na pewno trzeba ocenić jaki rodzaj najmu jest dla nas interesujący, mieszkania na wynajem długoterminowy, mieszkania na wynajem krótkoterminowy, akademiki, magazyny, nieruchomości komercyjne itp. Strategię musimy dobierać do wybranego kierunku, a naszą wiedzę pogłębiać w określonym wycinku rynku.
Ja znam się głównie na wynajmie długoterminowym mieszkań, więc skupię się na tej części rynku.
Agenci nieruchomości mówią, liczy się po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja, a potem jeszcze raz lokalizacja, coś w tym jest choć bez przesady. Czytam wiele opinii, że najlepszym rynkiem do inwestowania są duże miasta akademickie, a najlepiej Warszawa, otóż zainwestowałem w Warszawie i moje wnioski na tle rynku Bielska-Białej są takie, że więcej zarabiam w Bielsku, dlaczego? Odpowiedź jest prosta, absurdalne ceny nieruchomości w Warszawie i nie nadążające za nimi ceny najmu nieruchomości. Możemy się wczytać w wiele analiz z których jednoznacznie wynika, że jest wiele interesujących rynków pod inwestycje, niekoniecznie te będące w głównym nurcie.
Jeśli przekroczymy 100 klientów z którymi rozmawialiśmy na temat najmu mieszkania wówczas okazuje się, że zmieniają mieszkania z konkretnych powodów, oczywiście miejsce jest jednym z nich, ale nie mniej istotne są cechy mieszkania w którym mieszkali, sąsiedzi itp. W przyszłych artykułach skupię się również na szczegółowych spostrzeżeniach najemców, które często bardzo różnią się od naszych wyobrażeń.
- Czy chcę inwestować długoterminowo?
Inwestowanie w najem to długi zwrot z inwestycji, ale jak długi będzie zależy też od nas samych.
Kupowanie rozproszonych nieruchomości to dobry początek, choć 20 letni zwrot to dzisiaj nic nadzwyczajnego i mi się nie podoba. Pytanie brzmi czy zadawala nas tak długi zwrot z inwestycji. Gdy jednak z rozwagą inwestowaliśmy w mniejszy rynek, spłacaliśmy kredyty wówczas okaże się, że nasz kapitał wsparty nowym finansowaniem pozwoli na zainwestowanie większych środków.
Po zdobyciu doświadczenia warto pomyśleć o działaniu systemowym skoncentrowanym na wybranym typie inwestycji, zaprojektowanym i zbudowanym od razu pod kątem najmu. Te ważne kwestie opiszę w kolejnych artykułach.
Jeśli nasz sposób myślenia zmienimy z działania rozproszonego na skoncentrowany, jeśli popatrzymy na rynek nieruchomości nie z perspektywy klienta developera tylko inwestora budującego świadomie pod kątem najmu wówczas perspektywa się zmieni.
Moje najlepsze doświadczenia to zwrot inwestycji dużo poniżej 10 lat, choć dzisiaj wiem, że posiłkując się w większym stopniu finansowaniem zewnętrznym oraz przyspieszając proces korzystając z budownictwa modułowego czas zwrotu byłby szybszy.
Inwestowanie w nieruchomości pod najem jest zajęciem na lata i trzeba stale powiększać/odświeżać portfolio mieszkań. Najem nie daje tak szybkiego zwrotu jak handel czy produkcja. Czy zatem warto inwestować w nieruchomości pod najem jeśli są sprawniejsze sposoby zarabiania pieniędzy?
Nieruchomości trwale pomnażają nasz majątek jednocześnie budując kapitał na kolejne inwestycje. Dla części inwestorów nieruchomości to tylko kapitał, dla mnie osobiście budowanie bezpieczeństwa finansowego bez stałego, bardzo wysokiego zaangażowania czasowego. Dzisiaj już wiem co to znaczy być rentierem i chętnie podzielę się moim doświadczeniem jak inwestowanie w nieruchomości może prowadzić do celu oraz czy budownictwo prefabrykowane, budownictwo panelowe lub prefabrykowane budownictwo modułowe pomaga w szybszym dotarciu do tego celu.
W kolejnych artykułach zaproszę też do podzielenia się doświadczeniami moich przyjaciół z branży.
Zapraszam do czytania kolejnych artykułów.
