Wynajem różni się w zakresie podejścia do konstrukcji budynku porównując go z przeznaczonym na potrzeby własne właścicieli lokali, dlaczego?
To może zabrzmieć kontrowersyjnie, ale w naszym wymarzonym mieszkaniu zwykle godzimy się na kompromisy ponieważ cena była dla nas atrakcyjna, lokalizacja nam odpowiada, dostaliśmy je w spadku lub od rodziców. W przypadku biznesu, a tak traktujemy świadome inwestowanie w budynki pod wynajem musimy myśleć o tym co w długiej perspektywie da nam odpowiednio wysoki przychód. Każde nowe mieszkanie wynajmie się łatwo, nowy budynek będzie łatwiej zasiedlić, ale co po 10-15 latach? Budynek będzie bardziej zużyty, mieszkanie będzie wymagało remontu i wtedy atuty technologiczne budynku obok lokalizacji będą największą jego przewagą.
1.Konstrukcja budynku wielorodzinnego, czy musi być pancerna, jaka konstrukcja budynku jest najlepsza?
W mojej praktyce zawodowej poznałem technologię betonu komórkowego, silikatu, pustaka ceramicznego, cegły – tak standardowej cegły, ścian drewnianych, szkieletu stalowego oraz żelbetu łączonego z silikatem.
Opierając się na moich doświadczeniach mogę powiedzieć, że nie ma złych technologii są tylko złe projekty i niedouczeni w danej technologii wykonawcy. Co bardzo ważne, klient który wynajmuje od nas mieszkanie ma zupełnie inne oczekiwania od klienta kupującego mieszkanie na własne potrzeby. Zdając sobie sprawę z różnic pomiędzy oczekiwaniami tych różnych typów klientów możemy tak naprawdę lepiej dopasować technologię do oczekiwań najemców, a to daje szansę rozsądniej zarządzić rozwiązaniami wybranymi do wzniesienia budynku wielorodzinnego.
Po pierwsze muszę zaznaczyć, iż sprzedając mieszkanie czy dom zawsze potencjalny klient pytał mnie w jakiej technologii jest wybudowany budynek, oczywiście cegła, beton były preferowanymi materiałami. Wynajmując mieszkanie nikt mnie o to nie zapytał …
Warto więc na wstępie bliżej przyjrzeć się tej kwestii, dlaczego nagle konstrukcja budynku nie ma znaczenia dla najemcy? Zadałem to pytanie kilkunastu moim klientom i wszyscy odpowiedzieli z grubsza to samo, że to nie jest ich mieszkanie więc nie dociekają takich szczegółów, bardziej interesuje ich lokalizacji mieszkania, widok z okna, nasłonecznienie, koszty utrzymania, akustyka, nowoczesny design. Warto jednak podkreślić, iż koszty utrzymania są głównym tematem dyskusji podczas oględzin mieszkania przez najemcę.
Skoro zatem najważniejsze są niskie koszty eksploatacji połączone z akceptowalną akustyką możemy się pokusić o dywagację, czy ciężka konstrukcja budynku jest dla nas odpowiednia, czy może jednak lekka konstrukcja budynku będzie lepsza przy przeznaczeniu pod najem. Oczywiście dobry budynek da się wybudować w obu tych technologiach, jednak po pierwsze liczy się czas zwrotu z inwestycji, więc czas budowy ma znaczenie, a po drugie – jak już wiemy im niższe będą koszty utrzymania mieszkania tym większą stopę zwrotu osiągniemy stosując standardowe stawki rynkowe. Inwestując w technologię prefabrykowaną możemy się pokusić o większe kredytowanie kredytem hipotecznym ponieważ szybciej mieszkania zaczną na nas zarabiać.
Zatem najważniejsze jest zdać sobie sprawę z faktu, iż sama konstrukcja budynku nie ma dla najemcy znaczenia i nie musi być pancerna, oczywiście musi być bezpieczna oraz dostosowana do potrzeb projektu, ale przewymiarowanie konstrukcyjne tylko podnosi koszty inwestycji bez dodatkowych korzyści dla inwestującego oraz najemcy.
W tym miejscu chcę zwrócić uwagę na prefabrykowaną konstrukcję szkieletową, niezależnie czy szkielet będzie drewniany czy stalowy. Za tą technologią przemawiają co najmniej 4 aspekty:
- Jeśli wspieramy się kredytem hipotecznym wówczas dobra oferta banku znającego specyfikę prefabrykacji może ułatwić/przyspieszyć proces inwestycyjny, a prefabrykacja znacznie przyspieszy oddanie inwestycji czyli początek zwrotu poniesionych nakładów.
- Bardzo trudno jest wybudować budynek wykonany w technologii ciężkiej o parametrach izolacyjnych porównywalnych z technologią szkieletową a więc dajemy klientowi to czego oczekuje najbardziej, a różnica w kosztach utrzymania mieszkania na tle standardowych mieszkań zostaje w naszej kieszeni.
- Akustyka, nie ma co naciągać faktów, to trudne zagadnienie w przypadku budynków lekkich, przynajmniej jeśli mówimy o dźwiękach powietrznych. Dobry producent domów bez problemu poradzi sobie z akustyką, a w przypadku technologii szkieletu drewnianego – de facto przy okazji zabezpieczenia ogniowego w parze poprawiamy akustykę. W przypadku dźwięków uderzeniowych, czyli szczególnie uciążliwych w mieszkaniach, zapanowanie nad tym problemem nie jest trudniejsze niż w przypadku konstrukcji ciężkich.
- Gwarancja, kupując budynek prefabrykowany mamy spokój na długie lata, zwykle gwarancja jest dużo korzystniejsza dla inwestora niż w przypadku budynku wykonanego w technologii tradycyjnej. Nie wspomnę już o dokładności wykonania samego budynku oraz możliwość zamówienia go praktycznie pod klucz. Dla mnie osobiście to są dzisiaj największe przewagi technologii prefabrykowanej w punktu widzenia inwestora.
Czy zatem technologia ciężka jest gorsza? Absolutnie nie jest, niesie ze sobą ograniczenia, ale i pewne korzyści. Największym ograniczeniem jest dokładność budowy oraz czas oddania budynku pod najem.
Oczywiście, zwrot z inwestycji rozpocznie się później, a chcąc dostosować parametry izolacyjne budynku do takiego samego poziomu jak ma to miejsce w przypadku budynku szkieletowego, ściany staną się bardzo grube, co trzeba będzie rekompensować większymi otworami okiennymi by utrzymać porównywalny poziom naświetlenia pomieszczeń. Wykorzystując do maksimum powierzchnię zabudowy, PUM naszego budynku będzie mniejszy ze względu na grubsze ściany, a to są policzalne straty podczas eksploatacji.
Ciężka konstrukcja budynku z natury będzie miała lepszą akustykę dźwięków powietrznych, czyli łatwiej jest zapanować nad przenoszeniem się mowy pomiędzy mieszkaniami, nie oznacza to jednak, że tak będzie zawsze, ponieważ ilość ekspertyz wykonywanych przez uprawnionych akustyków wskazuje na spore rozgoryczenie wielu właścicieli mieszkań. Bardzo łatwo jest natomiast popełnić błędy nawet na ostatnim etapie prac, np. klejąc płytki podłogowe w łazience bez 100% zachowania przerwy dylatacyjnej między podłogą, a ścianą. Problem polega na tym, że w przypadku budynku prefabrykowanego producent może dostarczyć gotowe rozwiązanie, za które gwarantuje, a w przypadku budowy sposobem tradycyjnym na koniec wkraczają glazurnicy, którzy mogą zniweczyć najlepsze rozwiązania projektowe i dobrze wykonaną pracę na poprzednich etapach.
Warto zaznaczyć, iż omawiając technologię ciężką miałem na myśli głównie użycie silikatu oraz betonu, pustaki ceramiczne, czy stropy gęsto żebrowe dają nam technologicznie podobne możliwości, ale z potencjalnymi dodatkowymi problemami, zwłaszcza w zakresie akustyki.
Mieszkania pod wynajem, a komfort świetlny, okna małe czy duże? Rolety zewnętrzne czy lepsza akustyka okien? Lepsza, czy gorsza izolacyjność cieplna okien? Ochrona przed przegrzewaniem? Takich pytań można zadawać całe mnóstwo i dobry architekt sam powinien zadać je inwestorowi, niestety życie tak proste nie jest. Sami powinniśmy ocenić co bardziej doceni nasz klient w danej lokalizacji. Kupując mieszkanie dla siebie pewnie chcielibyśmy mieć wszystko to, co najlepsze, ale to jest biznes i należy dobrze projektować naszą ofertę w odniesieniu do oczekiwań potencjalnego inwestora/najemcy. Ja zawsze wolę rolety zewnętrzne od przeinwestowanych okien, zawsze wolę okna lepiej izolujące od lepiej chroniących przed przegrzewaniem pomieszczeń (bo mam rolety) i czym większe okna tym lepiej, ale w granicach rozsądku cenowego. Coraz częściej stosowaną praktyką są, np. skrzydła nieotwierane w drzwiach balkonowych, tzw. Fix i pozostawienie tylko jednej części otwieranej. To prosty sposób na zaoszczędzenie pieniędzy bez utraty komfortu dla użytkowników mieszkania. Zagospodarowując przestrzeń mieszkania układ z połową drzwi balkonowych, które nie sa otwierane mamy paradoksalnie więcej przestrzeni do zagospodarowania, co doceniają najemcy. Do ewentualnej polemiki zapraszam na LinkedIn, chętnie wyjaśnię takie, a nie inne moje stanowisko w zakresie stolarki.
2.Konstrukcja budynku a bezpieczeństwo użytkowania.
Niesamowicie ważną kwestią jest bezpieczeństwo pożarowe budynku i to my właściciele odpowiadamy ostatecznie za tą kwestię. Nie wolno bagatelizować kwestii bezpieczeństwa pożarowego budynku. W tym miejscu pojawią się pytania czy zatem budynek wykonany w konstrukcji drewnianej spełni normy? Odpowiadam na to pytanie z całą stanowczością – oczywiście, że może spełnić. Co więcej, osobiście z ramienia mojego obecnego wówczas pracodawcy brałem udział w przygotowaniu oraz potem z firmą Unihouse i ITB w eksperymencie pożarowym, który potwierdził skuteczność drewnianej konstrukcji budynku w zakresie biernego bezpieczeństwa pożarowego.
3.Prostota bryły.
Nie jest tajemnicą, że czym bardziej skomplikowana konstrukcja budynku tym droższe jej wykonanie. Najlepiej projektować budynki stosunkowo proste, ale ciekawe architektonicznie, co jest możliwe i nawet dobrze wychodzi wykorzystując modułową konstrukcję budynku. Takie firmy jak DMD Modular czy Unihouse mają w swoim portfolio niezliczone realizacje budynków wielorodzinnych, prostych w bryle, ale atrakcyjnych architektonicznie.
4.Fasada.
Fasada decyduje o tym jak odbieramy budynek, jej konstrukcja ma wpływ na starzenie się i wartość rezydualną. Fasada wentylowana i szkło zawsze wypadają lepiej. W praktyce liczy się pierwsze wrażenie, trochę jak przy wyborze samochodu, jeśli nie spodoba nam się na zewnątrz to trudno potem przekonać się do jego walorów i wnętrza. Budynek nie musi mieć, a nawet nie powinien mieć skomplikowanej bryły, ponieważ walczymy o jak największy PUM. Fasadę można łato urozmaicić odpowiednimi materiałami fasadowymi, kolorystyką, czy roletami okiennymi.
5. Okna i dach.
Nikt nie pytał mnie przy oględzinach mieszkania o producenta i parametry okien, to ja zawsze podkreślałem dodatkowe walory rozwiązań zastosowanych w budynku. Podobnie z dachem, nie jest on specjalnie widoczny, dlatego w tym miejscu można niepotrzebnie przeinwestować, choć izolacja i trwałość zawsze działają na naszą korzyść.
A co z klatką schodową? Tutaj nigdy nie oszczędzam, ponieważ to wizytówka taka sama jak fasada i część pierwszego wrażenia więc trwałe i ekskluzywnie wyglądające materiały w tym miejscu zawsze się zwracają.
Reasumując, budując pod wynajem nie należy się trzymać utartych schematów myślenia wypracowanych przy budowie pod sprzedaż, czy dla siebie. Klient najmujący mieszkanie ma inne oczekiwania i można je spełnić sprawniej z korzyścią dla bilansu finansowego inwestycji więc byłoby grzechem nie sięgnąć po te możliwości zwłaszcza, że zwykle posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Skrócenie czasu inwestycji i osiąganie większej marży jest w naszym interesie.
O konkretnych inwestycjach napiszę w kolejnych artykułach.
