- Standard wykończenia mieszkania na wynajem a nasi klienci. Tutaj widzę duży dysonans pomiędzy deklaracjami, oczekiwaniami wielu lokatorów a ich stosunkiem do miejsca gdzie mieszkają. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach odpowiednio wysokiej jakości materiały opłacają się, ale bez przesady. Nie wszystkie niedociągnięcia dyskwalifikują mieszkanie i nie we wszystko warto inwestować. Standard decyduje o tym do jakiego klienta chcemy adresować ofertę oraz jak bardzo będziemy musieli się angażować w samo mieszkanie w przyszłości.
Należy rozważyć:
– Czy naszym zamiarem jest maksymalne wykorzystanie ceny 1m2 powierzchni PUM?
– Czy lokalizacja predestynuje mieszkanie, aby sięgać po standard premium?
– Jaki mamy budżet?
– Jakie jest samo mieszkanie, czy zasługuje na podwyższony standard?
– Kto ma być naszym klientem?
Rozważając po kolei powyższe kwestie każda może mieć wpływ po pierwsze na jakość użytych materiałów, projekt mieszkania, poziom umeblowania. Jeśli na początek ostrożnie zainwestujemy w jedno mieszkanie to możemy chcieć kolokwialnie mówiąc wycisnąć z niego jak najwięcej. Czy to dobra strategia, osobiście nie wiem ponieważ zawsze posiadając środki na mieszkanie, które mogłem wyposażyć bardzo dobrze wolałem posiłkować się kredytem hipotecznym i pomyśleć o dwóch skromniejszych, dlaczego? Dywersyfikacja oraz wzrost wartości majątku, który jest łatwiej zbywalny. Łatwiej znaleźć klienta na skromniejsze mieszkanie, chociaż by być uczciwym przyznam, że posiadam kilka mieszkań w wysokiej półce.
Niemniej, jeśli wyposażymy mieszkanie pod klucz, co ułatwia nam choćby modułowa technologia szkieletowa producentów prefabrykujących możemy szybko osiągać wysokie przychody, ale…
Największe „ale” to fakt, że mieszkania wynajmowane zużywają się szybciej niż nasze własne ponieważ niestety tutaj pojawia się pierwsza rzecz, które mnie mocno irytuje – nasi klienci nie dbają o nie w takim stopniu jak my sami. W związku z powyższym szybciej będziemy musieli przewidzieć środki na odnowienie mieszkania w postaci, np. wymiany mebli, podłóg, drzwi oraz w przypadku przeinwestowania nasza oferta będzie jedną z wyższych na rynku. Lepiej doposażone mieszkanie ma swoje dobre i złe strony, dobra to fakt, że przyciągniemy klienta z zasobniejszym portfelem a zła, że równie szybko może się wyprowadzić (szybko to dla mnie rok 😊). Zła wiadomość, zwykle jest niszczone dokładnie w takim samym tempie jak to mieszkanie wyposażone taniej.
Tutaj pokuszę się o małą dygresję, każdy lokator spisując umowę ze mną wie, że otrzymuje mieszkanie z odświeżonymi ścianami i takie samo musi oddać – to się sprawdza i nawet jeśli zdaje je ostatniego dnia o 20.00 następnego dnia rano mogę je ponownie wynająć.
Lokalizacja, jak już pisałem to bardzo ważna kwestia, jeśli zainwestujemy w mieszkanie lub cały budynek, który będzie zlokalizowany w słabszej lokalizacji wówczas przeinwestowanie w wykończenie mieszkania nigdy się nie zwróci. Wykańczając mieszkanie o powierzchni 50m2 w Warszawie wykładam 2x więcej środków na jego wyposażenie niż podobne w Bielsku-Białej ponieważ w Warszawie bez trudu osiągnę 3500 zł/miesiąc a w Bielsku-Białej z trudem udało by się za podobny standard 2500 zł/miesiąc. Oczywiście dochodzi jeszcze sama różnica wartości 1 m2 mieszkania, ale to nie jest rozważanie na teraz. Generalnie w Warszawie bez trudu znajduje się klienta na takie mieszkanie za podaną kwotę a w Bielsku-Białej było by to prawie niewykonalne.
Krótko mówiąc, standard premium to nie tylko sam budynek oraz mieszkanie, ale przede wszystkim okolica w jakiej się znajduje.
Nasz budżet oczywiście decyduje o wszystkim, niemniej nigdy nie zamykałem się myśląc o inwestycji w mieszkanie w określonych widełkach ponieważ zawsze kupowałem z użyciem kredytu hipotecznego i tylko określałem jak szybko go spłacę uwzględniając założenia biznesowe.
Dobre powiedzenie mówi, że oszczędzają bogaci ponieważ stać ich na lepszą jakość i coś w tym jest. W dłuższej perspektywie, patrząc na mieszkanie jak na biznes nie opłaca się oszczędzać na materiałach, ale nie opłaca się też przepłacać. Co się zużywa najszybciej? Podłogi, kabiny prysznicowe, sprzęt AGD, meble. Tak więc chciało by się powiedzieć, że tutaj musimy zainwestować, nic bardziej błędnego. Po pierwsze ważny jest rozsądek, z doświadczenia wiem, że dobra, trwała podłoga to gwarancja spokoju na przyszłość. Ale czy z meblami będzie podobnie? Niestety nowy najemca nie koniecznie chce siedzieć na zużytej przez poprzednika kanapie i ta droższa nie będzie się zużywała specjalnie wolniej od poprzedniej. Nie chodzi o to, że droższy mebel jest słaby, ale o to, że zostanie pomplamiony a spotkałem się nawet z wypalonymi dziurami … Sprzęt AGD to temat rzeka, ja niestety mam takie doświadczenia, że psuje się wszystko niezależnie od ceny i marki …
Kolejna rzecz, która mnie irytuje oraz zadziwia jednocześnie to polityka producentów sprzętu AGD, tak się składa, że zwykle psuje się tuż po gwarancji i nie opłaca się go naprawiać …. Czy w działach marketingu nie wiedzą, że jeden niezadowolony klient rozsieje informację wielokrotnie bardziej niż zadowolony? Moja czarna lista sprzętu AGD jest przekazywana każdemu mojemu lokatorowi.
Płytki dobrze, aby były dobrej jakości bo nie będziemy ich wymieniali przez prawie kilkadziesiąt lat, ale nie ma potrzeby przepłacać za wchodzący na rynek modny wzór bo należy pamiętać, że inwestujemy na lata a moda szybko przemija, zwłaszcza ta ekstrawagancka. Lampy możemy kupić w designerskim sklepie kilka razy drożej niż podobną kupioną w rozsądnej cenie. Gwarantuję, że trudno będzie znaleźć najemcę który zapłaci za tą droższą designerską lampę za kilka tysięcy złotych.
Dobry projekt po podstawa, liczy się pomysł. Zawsze, gdy zamawiałem kuchnie wykonawcy pytali czy mieszkanie dla mnie czy pod wynajem ponieważ niektóre są ładne, ale po prostu słabe i szybko się zużyją w mieszkaniu przeznaczonym pod wynajem.
Ściany to odrębny temat, tutaj kolejny raz widzimy przewagę technologii prefabrykowanej szkieletowej ponieważ będą one gładkie i estetyczne, nie wspominając o dokładności wykonania łazienek …
W przypadku technologii tradycyjnej zawsze dopłacałem za lepsze wykonanie tynków gipsowych natryskowych i brałem te lepszej jakości, ale później nie szpachlowałem ich bo dotychczas nikt nie zwrócił mi uwagi, że wynajął by mieszkanie , ale ściany są zbyt mało gładkie. Co ważne, ściany między-lokalowe zawsze tynkuję tynkiem cementowo-wapiennym ze względu na masę a to daje poprawę akustyki, co opisałem we wcześniejszych artykułach. Podobnie miejsca ogólno-dostępne ponieważ na ścianach mniej doskonałych w założeniu mniej znać zużycie.
Ps. Rozpaczam ostatnio nad korytarzami w mieszkaniach Warszawskich ponieważ oddane są w bardzo wysokim standardzie, ale już na etapie wprowadzania mieszkańców do mieszkań są tak poobijane, że ich wygląd woła o pomstę do nieba, miejscowe łatanie dziur tutaj już nie pomoże.
Czy nasze mieszkanie/nia są warte doinwestowania? Jeśli mówimy o mieszkaniu z antresolą lub z pięknym rozkładem oraz widokiem z okien to decyzja o doinwestowaniu może mieć uzasadnienie biznesowe ponieważ ktoś nam za nie zapłaci więcej ze względu na całokształt. Natomiast doinwestowywanie kawalerki niekoniecznie się zwróci ponieważ kawalerki są wybierane zwykle z powodów finansowych.
Generalnie mniejsze mieszkania lub mieszkania kupione w starym budynku trudniej jest wynająć za wyższą kwotę dlatego przeinwestowanie zwykle nie opłaca się. Dokupienie lepszej pralki, stołu czy łóżka w mieszkaniu 70m2 da większy przyrost wartości rynkowej niż kawalerki.
Ostatnia kwestia, która może zdecydować o wszystkim to pytanie kto ma być naszym klientem? Jeśli szukamy klienta z którym chcemy związać się na lata to skłonienie go do doinwestowania mieszkania mocniej go z nim scala. Ponadto cena rynkowa jest niższa ze względu na niższe koszty poniesione na etapie wykańczania a koszty odtworzeniowe też będą niższe. Zbyt tanie mieszkania z drugiej strony mogą przyciągać klientów, których nie chcemy. Tutaj należy dobrze wyważyć tą kwestię, choć my staramy się dbać o te kwestie na etapie poznawania się z klientem i spisywania umów, które często wyjaśniają nam czy potencjalny klient jest tym, któremu można zaufać.
Niestety w Polsce to my, inwestorzy musimy się troszczyć o nasz zainwestowany majątek bo prawo nam nie pomoże. Ja na szczęście mam generalnie bardzo dobrych lub wręcz fantastycznych najemców.
2. „Długie paznokcie”, to może zabrzmieć groteskowo, ale moje doświadczenie z paznokciami jest takie, że zwykle klientka z nadmiernie doinwestowanymi paznokciami odbierając mieszkanie robi test „białej rękawiczki”, ale już oddając swoje mieszkanie biała rękawiczka gdzieś się zapodziewa 🙂 Jest jedna z zadziwiających rzeczy, zwłaszcza w kontraście ze zwykle dużą dbałością do swój image … Spotkałem się z interwencją lokatorki, że w kabinie prysznicowej rozwinął się grzyb, po sprawdzeniu okazało się, że grzyb rozwinął się na grubej warstwie brudu, który się nagromadził ponieważ reklamująca miała tak długie paznokcie, że nie była w stanie sprzątać …
3. Zadziwia mnie brak kompetencji w biurach sprzedaży developerów, zdecydowanie współpraca z producentem domów stoi na wyższym poziomie. Nie wiem czy chodzi o wprowadzanie w błąd klienta z pełną premedytacją czy brak kompetencji pracowników. Dla mnie kontakt z kierownikiem budowy to najlepsze rozwiązanie, wiem, że trudne. Osoby zachwalające mieszkania bombardują nas wyuczonymi schematami, które niestety często nie mają pokrycia w faktach. Kupując nowe mieszkanie nie należy ufać słowom i zapewnieniom handlowców. Niestety bardzo często słyszę, że w budynku są zainstalowane okna trzyszybowe a więc o lepszej akustyce, co zwykle jest nieprawdą. Słyszę, że ściany posiadają doskonałą akustykę, a już na podstawie prospektu standardu wykończenia mieszkań widzę, że to nieprawda. Słyszę, że są doskonale izolowane a sprzedawca potrafi podać tylko grubość izolacji bez podania parametrów tej izolacji itd.
4. Polskie prawo, nie da się dłużej uciekać od tego tematu. Państwo nie pomaga nam. W zakresie najmu mieszkań żyjemy w kraju socjalistycznym, Wspominana wcześniej umowa najmu instytucjonalnego/ okazjonalnego to minimum o którym możemy rozmawiać ze świadomością, że i tak jesteśmy słabszą stroną w sporze z najemcą. Nikogo nie interesuje, że ryzykujemy swoim majątkiem, nikt nie policzył ile kosztuje amortyzacja mieszkania, za to ciągle słyszymy jak bardzo zdzieramy pieniądze z mniej zamożnych ludzi. Osobiście wynajmowałem i często wynajmuję mieszkania ludziom zamożnym, którzy potrafią policzyć, że na danym etapie życia im się to opłaca. Wynajem mieszkań to jest biznes dla ludzi świadomych, można zarobić szybciej i łatwiej na innych rynkach. Dla mnie strategia inwestowania w najem zawsze wiązała się z jednym celem, celem osiągnięcia odpowiedniego poziomu dochodu pasywnego pozwalającego podróżować i żyć bez nadmiernego angażowania się w bieżący biznes.
5. Zadziwia mnie jak szybko można uzyskać niezależność finansową odpowiednio intensywnie zarządzając swoim majątkiem. Brak przywiązania do swojego majątku pozwala go pomnażać sprzedając, wynajmując, generalnie obracając nim na rynku. Pamiętajmy, że nie tylko zarabiamy na najmie, ale w międzyczasie nasze mieszkania drożeją. Nie wolno mieć sentymentów i nadmiernie gromadzić jeśli dany lokal, budynek nie przynosi Ci spodziewanych korzyści lub można na nim zarobić na samej sprzedaży, to jest biznes i budowanie swojej niezależności a nie kolekcjonowanie. To ważne by w głowie poukładać sobie taką właśnie myśl i z taką myślą pozostawiam dzisiaj inwestorów, może jeszcze uzależnionych od swojego pracodawcy licząc, że wielu zastanowi się czy lepiej spokojnie żyć w korporacji czy może jednak inwestować nie rezygnując z pracy dopóki nie osiągnie się wystarczających dochodów by zacząć funkcjonować tylko na swoich warunkach.
Pozdrawiam serdecznie pisząc ten ostatni artykuł z laptopem na kolanach w miejscu i czasie, który ja wybrałem…
Kolejne artykuły to już będą doświadczenia moich przyjaciół.
Sławomir Kocur