Inwestowanie w mieszkania na wynajem – dlaczego jedne mieszkania są wynajęte, a inne nie? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ale postaram się w pięciu punktach podsumować moje obserwacje.
- Miejsce.
- Technologia.
- Cena.
- Dobór najemców.
- Standard wykończenia mieszkania.
- Miejsce – trudno odmówić racji agentom nieruchomości, którzy mówią po pierwsze miejsce. Pytanie tylko brzmi jakie to jest dobre miejsce? Prawnik powiedziałby – to zależy. Ja powiem – to zależy w jakiego klienta celujemy. Dobrym miejscem może być stare blokowisko jeśli naszym celem jest pozyskanie taniego mieszkania na start by uczyć się rynku. Idąc w tym kierunku mieszkanie urządzamy niskokosztowo i najlepiej z niskim poziomem wyposażenia oraz wynajmujemy tanio, najlepiej długoterminowo. Jeśli naszym klientem ma być osoba, która jest skłonna zapłacić więcej, wówczas ważne stają się sklepy, szkoły, zieleń, komunikacja miejska i możliwości wypoczynku.
Zupełnie inny profil mieszkania wybieram w Warszawie, a inny w Bielsku-Białej. W Warszawie najważniejszy jest czas dotarcia do jednego z centrów biznesowych, komunikacja publiczna, miejsce parkingowe i byłoby super gdyby sąsiad nie mógł podać nam ręki na przywitanie ze swojego balkonu, choć zapewne są osoby lubiące taki sposób życia.
W Bielsku-Białej mieszkańcy cenią sobie dostęp do miejsc wypoczynku, gór, widok z okna ponieważ do centrum miasta dostaje się bardzo łatwo z każdego miejsca. Zawsze liczy się parking na samochód, a najlepiej przydzielone i zamykane miejsce parkingowe. Jeśli mieszkanie ma mieć jeden bądź dwa pokoje wówczas bliskość szkoły nie będzie priorytetowa ponieważ zwykle najemcami będą młode pary. Takie pary najczęściej nie mają jeszcze dzieci w wieku szkolnym, ale mogą mieć w wieku przedszkolnym, więc przedszkole w okolicy może mieć znaczenie.
Zieleń, często pomijany aspekt, ale z mojego doświadczenia wiem, że na etapie wyboru mieszkania najemcy zachwycają się bliskością parków, lasów, skwerów mimo, iż później niekoniecznie korzystają z tych udogodnień.
Komunikacja miejska albo miejsce parkingowe, najlepiej jedno i drugie. Duże grono naszych klientów stanowią ludzie, którzy wynajmowali mieszkanie bez przydzielonego miejsca parkingowego na dużym blokowisku i był to jeden z głównych powodów zmiany mieszkania. Nawet mniejsze mieszkanie, ale z dwoma miejscami parkingowymi można wynająć drożej tylko dzięki temu atutowi.
Brak łatwo dostępnej komunikacji też jest powodem zmiany mieszkania, często zastanawiałem się i nawet obecnie rozważałem opłacalność zainwestowania środków na peryferiach Warszawy. Zwłaszcza w Warszawie, to znacząca różnica po stronie kosztowej. Ostatecznie najważniejsze będzie skomunikowanie z centrum miasta i tutaj szybko życie weryfikuje dlaczego niektóre oferty rynkowe są tańsze. Gdy nasza nieruchomość będzie odcięta od sieci komunikacji publicznej, wówczas ta wada będzie olbrzymią uciążliwością dla najemców i będzie miała odzwierciedlenie w ilości osób skłonnych wynająć takie mieszkanie.
W przypadku mieszkań z 3 i więcej pokojami marzeniem są dwa miejsca parkingowe i ten argument wielokrotnie decydował o wyborze naszego mieszkania dla mieszkań droższych. Szukając ostatnio mieszkania we Włoszech, właśnie brak miejsca parkingowego skreślił z pola moich zainteresowań nawet bardzo atrakcyjne nieruchomości ponieważ jak wspominałem już wcześniej, kupując mieszkanie pod najem musimy myśleć kategoriami naszego klienta, a nie marzyć o piciu porannej kawy na balkonie z widokiem na morze. Obecnie coraz większą wagę zyskują pomieszczenia na rowery ponieważ zwłaszcza rowery elektryczne stają się pożądanym gadżetem i widać to w nowych projektach developerskich.
Jak widać wiele różnych czynników związanych z infrastrukturą mieści się w pojęciu lokalizacja.
- Technologia wykonania budynku. Na co zwracają uwagę najemcy?
Akustyka, zapewnienie prywatności, energooszczędność, światło: na te kwestie zwracają uwagę nasi klienci i szczerze mówiąc, gdy tylko mam możliwość, wówczas pod wynajem buduję lepiej niż dla siebie samego ponieważ wiem, że to się opłaci i jest przeliczalne na złotówki – trochę w myśl zasady szewc bez butów chodzi. Obecnie mocniej pochylam się nad doborem technologii w mieszkaniu przeznaczonym pod wynajem niż urządzając je dla siebie. Ważne jest jedno, nasi klienci nie pytają w jakiej technologii wybudowano mieszkanie, tylko interesuje go efekt ostateczny. Myśląc o biznesie opartym na najmie mieszkań powinniśmy odrzucić stare przyzwyczajenia i zastanowić się jak optymalizować budynek z korzyścią dla obu stron procesu. Tutaj technologia prefabrykowana ma wiele przewag nad technologią tradycyjną.
-Akustyka, budynki wielorodzinne muszą spełniać normy akustyczne, a to nie jest takie oczywiste w praktyce. Nie potrafię zrozumieć jak w obecnych czasach przy cenie 13 000 zł/m2 w Bielsku-Białej czy 17 000 zł/m2 w Warszawie developerzy nadal potrafią popełniać kardynalne błędy w tym zakresie. Gościłem najemców, którzy po doświadczeniach ze starych kamienic z drewnianymi stropami byli skłonni zapłacić dużo więcej byle tylko nie „żyć” życiem sąsiada w piętra powyżej … Niestety to samo dotyczy wielu mieszkań wybudowanych całkiem niedawno, ale z całkowitą ignorancją dla odpowiedniej jakości przegród oddzielających lokale. Budując z założeniem, iż celem będzie wynajem musimy uwzględnić fakt, że nasi klienci mogą mieć negatywny wpływ na pozostałych najemców więc dbałość o odpowiednią akustykę przegród międzylokalowych w zakresie dźwięków powietrznych jest bardzo ważna. Krótko mówiąc, sąsiedzi nie powinni słuchać siebie nawzajem. Dźwięki uderzeniowe potrafią być na tyle irytujące, że najemcy mogą się wyprowadzić nawet z najlepiej wyposażonego mieszkania jeśli powyżej będzie mieszkała rodzina z dziećmi lubiącymi odbijać twardą piłkę, a my nie zatroszczyliśmy się o odpowiednią izolację stropów od dźwięków uderzeniowych. Proszę mi wierzyć, to się opłaca i nie kosztuje nic poza dbałością o standard wykończenia. Będąc na etapie poszukiwania kolejnego mieszkania pod wynajem i jak słysząc, że developer ma mi do zaoferowania lokal ze ścianami oddzielenia międzylokalowego ze standardowego pustaka MAX 18 cm wysłuchuję opowieści o wspaniałej akustyce tego rozwiązania, wychodzę i nie wracam, bo znam realne parametry tego przecież popularnego rozwiązania.
Nie mniej istotna jest izolacja instalacji i kanałów wentylacyjnych. Kupując mieszkanie sprawdź czy mieszkanie z wentylacją grawitacyjną posiada niezależne kanały wentylacyjne, czy jest podłączone do zbiorczego pionu. Jeśli wiele mieszkań będzie podłączone do jednego kanału, wówczas słuchanie sąsiadów poprzez kanały wentylacyjne będzie bardzo prawdopodobne. Nikt chyba nie chce być podsłuchiwany w swoim mieszkaniu.
– Prywatność, niewielu z nas ma naturę na tyle ekshibicjonistyczną by dzielić się przez okno swoim życiem w przypadkowymi ludźmi, dlatego mieszkania okno w okno, balkon w balkon, parter przy wejściu itp. nie są mile widziane wśród najemców. Jeśli jednak rozważamy czy lepiej nabyć mieszkanie z ogrodem na parterze, czy bez, ale na piętrze, to moja odpowiedź brzmi – jedno i drugie rozwiązanie ma swoich zwolenników. Rodziny z małymi dziećmi docenią ogródek, a samotne pary lub single najczęściej wybiorą mieszkanie niewymagające nadmiaru pracy. Pytanie brzmi, z jakim najemcą chcemy spisać umowę? W omawianym przypadku widać jak rodzaj mieszkania może zadecydować o typie naszego klienta. Strategicznie najlepiej mieć w portfolio zróżnicowaną ofertę, ale niezbyt szeroką, bo ucieknie nam skoncentrowanie na danym rodzaju rynku. Z praktyki wiem, że na przestrzeni lat wymagania klientów zmieniają się, więc dywersyfikacja zawsze jest zdrowa.
– Energooszczędność to klucz to zysków jeśli inwestujemy świadomie na większą skalę, dlaczego? Naszych klientów interesuje łączny koszt utrzymania mieszkania, porównajmy:
a. mieszkanie w nieocieplonej kamienicy z ceną najmu 1 500 zł + koszty utrzymania 900 zł.
b. mieszkanie w nowoczesnym budynku szkieletowym z ceną najmu 2 000 zł + koszty utrzymania 400 zł.
Koszty będą takie same dla najemcy, ale my zyskamy 6 000 zł rocznie czyli 4 miesięczny czynsz, zwykle w tej cenie dostarczymy nowocześniejszy lokal o lepszych parametrach technicznych. My wygrywamy, a nasi klienci też zyskują.
Tutaj lekka konstrukcja budynku ma zdecydowaną przewagę nad budownictwem tradycyjnym. Zwykle posiłkujemy się kredytem hipotecznym, który można uzyskać pod linkiem Finansowanie więc najlepiej na samym początku najmu uzyskać najlepszą marżę, ale nie kosztem naszych klientów, tylko rozsądnym planowaniem technologii. W tym miejscu mam cenną sugestię, naszych klientów nie interesuje to w jaki sposób ograniczyliśmy zapotrzebowanie na ciepło budynku, więc to my mamy pełną dowolność w jaki sposób zmniejszamy EP. Rodzaj instalacji, rodzaj izolacji, typ źródła ciepła to nasz wybór, nie naszego klienta. Warto policzyć czy instalacja PV przyniesie realne korzyści lub który rodzaj materiałów będzie najtańszy bez utraty parametrów izolacyjnych.
– Światło, nigdy nie spotkałem się z najemcą, który by wszedł do mieszkania i powiedział, ale tutaj jest pięknie ponuro… Czym więcej światła tym lepiej, dlatego okna mają większe znaczenie niż można by sądzić. Duże okna potęgują wrażenie przestrzeni nawet małych lokali. Inną kwestią jest ochrona przed przegrzewaniem i zapewnienie prywatności po zmroku, dlatego jeśli mam zainwestować w różne dodatki to rolety zewnętrzne są na pierwszym miejscu.
- Cena, ale co to znaczy? Oczywiście najwyższa cena to najlepsza cena, tak usłyszelibyśmy w niejednej korporacji, pamiętajmy tylko, że inwestujemy długofalowo własne pieniądze, a nie staramy się o premię roczną nie myśląc przy tym długofalowo… Cena mieszkania musi być rozsądna, ponieważ wymiana najemcy (tak jak pozyskanie/odzyskanie klienta), to nie tylko problem organizacyjny, ale wbrew pozorom przyspieszone zużycie mieszkania i większe koszty, dlaczego? Najemca jeśli nawet mieszkanie ma niedostatki lub wymaga odświeżenia, akceptuje je ponieważ przywykł do miejsca jeśli inne, opisane wyżej aspekty mu pasują. Nowy najemca nie musi akceptować stanu zużycia mieszkania i trzeba będzie doinwestować przed nowym najmem.
Koszt musi uwzględniać poziom cen mieszkań w okolicy oraz standard, przy czym dla mnie cena to zawsze całkowity koszt uwzględniający wszystkie wydatki, które poniesie najemca. Dobrze by najemca czuł okazję, nie powinien czuć, że przepłaca, bo zacznie porównywać ceny. Pracując w korporacjach wielokrotnie nie potrafiłem zrozumieć jak traci się rynek w imię obrony poziomu ceny, inwestując prywatne pieniądze zawsze chciałem by cena sprawiała, że mój klient czuje się z nią dobrze i wiąże naszą współpracę na długo. Dzisiaj jestem dumny z tego, że mam wielu zadowolonych klientów mieszkających u mnie praktycznie od oddania mieszkania. Pamiętam jednocześnie, że to do mnie należą działania pozwalające podnieść marżę, ale nie kosztem mojego klienta.
- Dobór najemców. To oczywiście temat na długi niezależny artykuł, ale na potrzeby tego artykułu zwrócę tylko uwagę na trzy aspekty tego zagadnienia: umowa – najem okazjonalny/instytucjonalny jest pierwszą barierą dla nieuczciwych klientów. W naszym przypadku pierwsza umowa zawsze jest spisywana na czas określony 1 rok bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Teoretycznie jest to większe ryzyko dla nas, ale regulamin reguluje potencjalne problemy z lokatorem. W ten sposób eliminujemy niezdecydowanych klientów, którzy wynajęliby mieszkanie szukając jednocześnie dalej lepszego. Kaucja – 2 krotna wartość czynszu, to minimum dające względną równowagę wynajmujący-najemca i eliminuje wielu niepewnych klientów. Nadmierne zainteresowanie mieszkaniem – nie jest to zasada, ponieważ zdarzyło mi się wynająć mieszkanie bez osobistego oglądania przez przyszłego najemcę, ale najpierw osobiście poznałem najemcę. Mimo wszystko gdy ktoś zbyt ochoczo podchodzi do najmu mi zapala się żółte światło ostrzegawcze. Tutaj wbrew wielu doradcom moje doświadczenia z obcokrajowcami są tylko dobre.
- Standard wykończenia mieszkania to znowu temat na oddzielne rozważania i wrócę do niego w przyszłości, teraz przedstawię swój pomysł, który działa. Nigdy nie mebluję mieszkań w 100%, co to daje? Najemca, który musi doposażyć mieszkanie związuje się z nim na dłużej. Jeśli mniej zainwestowałem – mogę mieszkanie wynajmować taniej. Jeśli najemcy posiadają swoje meble, przynajmniej w części wówczas zużywają swój sprzęt. Jakość zainstalowanego przez nas sprzętu musi być rozsądna, nauczyłem się, że oszczędzanie na jakości materiałów mści się częstszymi remontami, ale np. zawiodłem się na „renomowanych” producentach AGD, ponieważ ich sprzęt psuje się równie często jak ten tańszy. Łazienki wyposażam w dobrej jakości płytki, ale raczej nie tworzę półek i innych gadżetów, zdecydowanie najsłabszym ogniwem w łazienkach są kabiny prysznicowe i silikon. Nikt, nigdy nie zwrócił uwagi na standard szpachlowania ścian więc to nie jest priorytet dla mnie. Tutaj pojawia się kwestia jakości wykonania, długi temat i książkę można napisać. Niestety moje doświadczenia są takie, że za ceną nie musi iść jakość wykonania, a staropolskie powiedzenie „pańskie oko konia tuczy” sprawdza się i na tym etapie prac budowlanych niezależnie czy się znasz na budownictwie czy nie. Na budowę wpadam często, niezapowiedziany i grzecznie, ale sprawdzam! Wiara, że kierownik budowy, inspektor nadzoru zrobią to za nas pewnie jest uzasadniona, choć ja może ze względu na moje nawyki zawodowe ufam głównie sobie. Nie należy się bać decyzji o rozbiórce ściany jeśli jest wadliwie wykonana czy zrywaniu płytek – na moich inwestycjach bywały i takie momenty. Po co te wszystkie starania? Ponieważ nowy najemca zwróci uwagę na jakość położenia płytek, jakość mebli itp. więc będziemy mieli dwie opcje, utrzymać swoją cenę lub ją obniżać na skutek wytkniętych usterek. W tym punkcie wyraźnie widać przewagę budownictwa prefabrykowanego nad tradycyjnym. Zlecając cały proces inwestycyjny wyspecjalizowanej firmie wiemy do kogo pukać, jeśli pojawi się problem i mamy gwarancję dokładności wykonania niespotykaną w budownictwie tradycyjnym.
Dlaczego zatem moje mieszkania zawsze są wynajęte? Myślę, że każdy z powyższych czynników ma na to wpływ po trosze i jak w każdym biznesie odpowiedni balans decyduje o sukcesie. Dobry stosunek jakości do ceny oraz dobra umowa chyba są najważniejsze, przy czym w pojęciu jakość mieści się głównie miejsce, koszt i standard mieszkania.
Oczywiście każdy z poruszanych tematów można rozwinąć, ale tym zajmę się z kolejnych artykułach, zachęcam też do dyskusji pod wpisem opublikowanym na Linkedin lub FB.
Sławomir Kocur